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알쏭달쏭 어려운 주택관련 세법, 바뀐 내용 궁금하다면

내년 1월 이후 취득 분양권은 주택 수에 포함…고가주택 장특공제 요건에 거주기간 추가
정책브리핑 김차경

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정부의 주택시장 안정을 위한 잇따른 부동산 정책의 추진으로 주택 세금 관련 법도 변화를 겪고 있다.


부동산 3법이라 불리는 소득세법·종합부동산세법·법인세법과 ‘민간임대주택에 관한 특별법(민특법)’ 등 주택과 관련된 법률이 최근 개정돼 관련 내용에 대한 국민들의 관심도 크게 증가하고 있는 상황이다.


국세청은 국민들이 주택관련 세법 개정에 따른 궁금증 해소를 위해 도움자료를 마련했다. 이에 정책브리핑이 국민들의 궁금증이 많은 질문을 골라 다시 정리했다.

내년 1월 1일부터 양도소득세제상 주택 수 계산시 분양권이 포함된다. 내년 귀속분부터 개인과 법인의 주택분 세율이 인상된다.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)
내년 1월 1일부터 양도소득세제상 주택 수 계산시 분양권이 포함된다. 내년 귀속분부터 개인과 법인의 주택분 세율이 인상된다.(사진=연합뉴스)

■ 양도소득세 관련

- 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우라면 주택 수를 계산할 때 분양권도 주택수에 포함하나요?

▶현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않습니다. 하지만 내년 1월 1일 이후에 새로 취득하는 분양권부터는 주택 수에 포함됩니다. 1주택, 1분양권을 보유한 사람은 2주택자로 보고 다주택자에 매기는 양도세 중과세율을 적용합니다.


- 비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 내년 6월 1일 이후 양도하는 경우 양도소득세율은요?

▶내년 6월 1일부터 양도소득세의 세율이 오릅니다. 따라서 분양권을 2021년 6월1일 이후 양도하는 경우 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 관계없이 2년 이상 보유하더라도 60%의 세율을 적용하게 됩니다.

지금 주택이나 입주권을 팔 때는 보유 기간 1년 미만은 40%, 1년 이상이면 기본세율로 양도세가 부과되지만 내년 6월 1일 이후에는 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%의 세율을 적용합니다.

- 1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도세 부담은 어떻게 달라지나요?

▶내년 6월 1일 이후 양도분부터는 양도차익 5억원에 기본공제 250만원을 가정할 경우, 1년 미만 보유 시 지금보다 세 부담이 1억 4925만원 늘어나 총 3억 4825만원의 양도세를 내야 합니다. 2년 미만 보유 시에는 세 부담이 지금보다 1억 2490만원 늘어나 총 2억 9850만원의 양도세를 내야 합니다.

- 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가됐습니다. 이에 따른 양도소득세 부담은 어떻게 달라지나요?

▶내년부터는 1세대 1주택자가 실거래가 9억원 초과 고가주택을 팔 때 매기는 장기보유특별공제율(장특공제) 적용 요건에 거주 기간이 추가됩니다.

장특공제의 경우 현재(2020년 1월1일 이후 양도분부터)는 주택 보유기간 1년에 8%의 공제율을 적용해 10년 이상 보유하면 최대 80%로 양도세를 깎아줬습니다. 그러나 앞으로는 보유기간 연 4%에 거주기간 연 4%로 구분해 계산하게 됩니다.

예를 들어, 양도가액 20억원, 양도차익 10억원에 10년 이상 보유한 주택이 있습니다. A씨는 10년 보유하며 10년 거주했고 B씨는 10년 보유하고 2년만 거주했습니다. 이 경우 A씨의 양도세는 2273만원으로 법 개정에 따른 세 부담 변동이 없지만, B씨는 현재 2273만원이던 것이 내년 1월 1일 이후 양도분부터는 8833만원으로 늘어나 세 부담이 6560만원 증가합니다.

- ‘민간임대주택에 관한 특별법(민특법)’ 개정으로 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택에 대해 임대등록기간 동안에는 세제혜택이 가능한가요?

▶임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제혜택이 가능합니다.

- 임대등록이 자동말소되어 임대주택 양도시 양도소득세 중과세율을 적용하지 않는 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있나요?

▶임대사업자의 임대 등록이 자동 말소돼 양도세 중과세율을 적용하지 않는 경우에는 기본적으로 최대 30%까지의 장특공제를 받을 수 있습니다. 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트의 경우에는 자동 말소 시 조세특례제한법 상의 과세특례 요건을 충족하면 이 공제율이 50%까지 적용됩니다.


■ 종합부동산세 관련

- 조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태에서 지난 9월 1일 주택 1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반세율을 적용받나요?

▶조정대상지역 판정은 과세기준일(6월 1일) 현재를 기준으로 적용합니다. 따라서 조정대상지역에서 2주택을 보유했다가 올해 6월 2일 이후 주택 한 채가 조정대상지역에서 해제되더라도 올해 종부세는 3주택 이상 다주택자에 해당하는 세율(0.6~3.2%)을 적용하게 됩니다.

다만, 내년부터는 조정대상지역 해제 여부를 반영해 일반 2주택자 이하에 적용하는 세율(0.6~3.0%)을 적용합니다.

주택분 종합부동산세 세율 인상.
주택분 종합부동산세 세율 인상.

- 2021년 주택분 종합부동산세 계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세부담 상한이 적용되는지요? 종부세가 부과되나요?


▶법인에 대해 6억원까지 종부세를 공제해주는 제도가 폐지되기 때문에 부동산을 보유한 법인은 내년부터 6억원 이하 주택을 보유하더라도 주택 공시가격 전액에 해당하는 종부세를 내야 합니다.


또 주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 내년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않습니다.

주택분 종합부동산세 세부담 상한 인상.
주택분 종합부동산세 세부담 상한 인상.

- 임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 향후 계속 합산배제 적용을 받지 못하나요? 또 기존 합산배제 적용으로 감면받은 세액을 추징하나요?


▶임대료 상한 5% 규정을 위반할 경우 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 합산배제 대상에서 제외됩니다. 임대료 상한 5% 위반 시 기존 합산배제 적용받아 감면된 세액에 대해 추징하나, 의무임대기간(5년 혹은 8년)이 지난 임대주택의 경우 기존 감면세액은 추징하지 않습니다.


■ 주택임대소득세 관련

- 주택임대소득 과세대상은요?

▶세금이 부과되는 주택임대소득은 주택 보유수, 전용면적, 기준시가 등에 따라 달라집니다. 원칙적으로 주택임대소득 중 과세 대상은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자입니다.


단, 기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로 월세 임대수입이 발생하면 1주택자도 과세 대상이 됩니다.


보증금 등 합계액이 3억원이 넘은 3주택 이상 소유자라도 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형주택에 대해서는 내년까지 과세하지 않습니다.

주택임대소득 과세대상 판단 기준(주택수는 부부합산 소유주택수 기준임).
주택임대소득 과세대상 판단 기준(주택수는 부부합산 소유주택수 기준).

- 주택임대소득에 대한 신고방법은요?


▶주택임대소득은 사업소득으로 규정하며 이듬해 5월 1일부터 5월 31일까지 소득세를 신고·납부해야 합니다. 주택임대 총수입금액이 2000만원 이하이면 종합과세와 분리과세(세율 14%) 중 납세자가 선택할 수 있습니다. 주택임대 총수입금액이 2000만원을 초과하면 다른 종합과세 대상 소득과 합산하여 신고해야 합니다.


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