[한국방송/최동민기자] 국토교통부(장관 박상우)는 「부동산개발사업 관리 등에 관한 법률」(이하 「부동산개발사업 관리법」) 제정안과 ｢부동산투자회사법｣, ｢전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣(이하 「전세사기 특별법」), 「지하안전관리에 관한 특별법」(이하「지하안전법」), 「항공안전법」개정안이 5월 1일 국회 본회의를 통과하였다고 밝혔다.

 

1. 「부동산개발사업 관리법」: 부동산 PF 통합관리시스템 구축,

민‧관합동 PF 조정위원회 법정화 등

 

｢부동산개발사업 관리법｣ 제정안은 지난해 발표한 ｢건설경기 회복 지원 방안｣(’24.3.28, 비상경제장관회의)과 ｢PF 제도개선방안｣(’24.11.14, 경제관계장관회의) 후속조치로 마련되었다. 이는 부동산 PF 사업에 대한 정부 차원의 체계적인 관리 기반을 마련하기 위한 것으로, 주요 내용은 다음과 같다.

 

 부동산 PF 통합관리시스템 구축

먼저, 부동산 PF를 체계적으로 관리하기 위해 부동산개발사업 정보를한눈에 볼 수 있는 ‘PF 통합관리시스템’을 구축한다.

 

그간 부동산 PF 관련 정보가 체계적으로 관리되지 않아 시장상황을 사전에 예측하거나 대응하는 데 어려움이 있었으나, 앞으로는 PF 사업정보를 한곳에 모아 관리하여 시장 모니터링은 물론 지역별‧사업유형별 공급 현황을 진단하고 특정지역 사업 쏠림 현상 등도 예방할 수 있을 것으로 기대된다.

 

이에 따라 법 시행 이후부터 일정 규모 이상 개발사업은 사업계획과 추진현황 등을 국토교통부에 정기적으로 보고하여야 한다.

 

 부동산개발사업 조정위원회 설치

다음으로, 사업과정에서 발생하는 이해관계자 간 갈등을 조정하고, 사업 정상화를 지원하기 위한 ‘부동산개발사업 조정위원회’를 설치한다.

 

현재는 국토교통부 훈령에 근거해 ‘민‧관합동 PF 조정위원회’가 운영되고 있으나, 높은 조정성과*에도 불구하고 법적 구속력이 부족해 업계에서는 보다 실효성 높은 조정을 위해 법정화 요구를 지속해 왔다.

* (’24년 조정실적) 총 72건, 약 20조원 규모의 사업 조정안 권고

 

이번 법률 제정에 따라 종전의 ‘PF 조정위원회’는 ‘부동산개발사업 조정위원회’라는 법정위원회로 새롭게 운영될 예정이며, 현재 민‧관 공동사업에 한정된 조정대상도 일부 민간사업까지 확대할 수 있도록 하였다.

 

특히, 사업협약 변경 등 조정과정에서 주요 걸림돌로 작용하던 공공의 감사 및 배임 관련 우려를 해소하기 위해 감사 면책규정을 함께 도입함으로써, 조정안의 수용성과 이행 속도 역시 높아질 것으로 기대된다.

 

 PF 사업성 평가기준 마련

또한, 각 금융업권별로 개별적으로 운영되고 있는 PF 대출 시 사업성 평가도 보다 내실 있게 운영될 수 있도록 하였다.

 

국토교통부가 객관적인 PF 사업성 평가기준을 정하고, 이를 전문적으로 수행하는 평가기관을 지정하도록 하여 신뢰성 있는 사업성 평가 기반을 갖추게 되었다.

 

이를 통해, 그동안 국내 PF 시장의 구조적 문제로 지적되어 온 시공사‧신탁사의 신용공여 관행도 개선하고, PF 시장의 전반적인 건전성을 높이는 데 기여할 수 있을 것으로 보인다.

 

이번 「부동산개발사업 관리법」 제정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행되며, 사업보고 등 주요 절차는 업계의 준비 기간을 고려해 공포 후 2년이 경과한 날부터 시행할 예정이다.

 

국토교통부는 법 시행 전까지 하위법령 마련, 시스템 구축 등 제반 준비를 차질 없이 추진해 나갈 계획이다.

 

2. 「부동산투자회사법」: 프로젝트리츠 및 지역상생리츠 도입, 리츠 규제 합리화 등

 

 「부동산투자회사법」 개정안은 지난해 경제관계장관회의(6.17)를 통해 발표한 ‘국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한「리츠 활성화 방안’」의 후속조치로서, 주요 내용은 다음과 같다.

 

➊ ‘프로젝트 리츠’ 도입

부동산개발부터 운영까지 가능한 ‘프로젝트 리츠’가 도입된다.

 

그간 부동산개발사업은 자기자본 규제가 없고 한시적으로만 운영되는 프로젝트금융투자회사(PFV)에 주로 의존했다. 그러나 저자본-고부채 구조인 PFV는 매각·분양만이 목적인 한시적인 수단으로 장기적인 부동산 산업 발전을 이끌어내는 데는 한계가 있었다.

 

이러한 점을 해소하기 위하여 이번 개정안에서는 안정적인 자기자본*을 바탕으로 하면서 개발에서 운영까지 가능한 ‘프로젝트 리츠’를 도입한다.

* 리츠는 자기자본의 2배(주주총회 특별결의를 거친 경우 10배)까지 차입 가능

 

프로젝트 리츠는 개발단계에 적합하도록 규제를 합리화한 리츠로서, 개발단계와 운영단계에서 규제를 달리한다. 리스크가 큰 개발단계에서는 신속한 의사결정과 개발전략 등 영업비밀이 보장되도록 주식 공모의무와 주식 분산의무가 적용되지 않고, 보고사항도 사업투자보고서 제출로 간소화한다.

 

다만, 프로젝트 리츠가 개발사업이 완료한 후 임대 등 운영단계로 가면 영업인가를 받아야 하고 영업인가일부터 5년 내 공모를 진행해야 한다. 영업인가를 받은 프로젝트 리츠는 각종 보고·공시의무를 적용받는다. 공모를 통해 유입된 일반 투자자를 보호하기 위함이다.

 

프로젝트 리츠 도입에 따라, 향후 개발과 운영을 따로 하던 이원화된 부동산 개발사업 방식이 ‘개발에서 운영’까지 같이 하는 통합된 방식으로 변모될 뿐 아니라, 개발이 완료된 자산의 취득에 따른 취득세 부담 완화 등 비용 절감 효과도 기대된다.

 

➋ ‘지역상생리츠’ 도입

지역 주민에게 리츠 주식 청약자격을 우선 부여할 수 있는 ‘지역상생 리츠’도 도입된다.

 

리츠는 주식 청약 대상을 지역으로 한정하지 않고 발행주식의 30% 이상은 누구나 청약할 수 있도록 하고 있다. ‘지역상생리츠’는 여기에 더 나아가 지역발전 등 공익을 위해 필요한 경우 해당 지역 주민에게 주식 청약 우선권을 부여할 수 있도록 한다. 그럼으로써 산업단지, 프라임 오피스 등 우량 부동산의 발생이익을 지역주민에게 제공할 수 있게 된다.

 

지역 주민에게 주식 청약 우선권을 부여하는 ‘지역상생리츠’로 인해 기업과 지역주민이 상생하는 개발모델이 가능해질 것으로 기대된다.

 

➌ 리츠 규제 합리화

리츠 투자자 보호를 강화하고, 불필요한 규제는 개선한다.

 

리츠와 임원 등 이해관계자 거래는 보고에서 공시로 강화하여 일반 투자자의 알 권리를 확대하고, 리츠가 정관에 기재된 사항을 변경할 때에는 국토교통부 장관에게 보고하도록 한다.

 

공모예외리츠*의 보고·공시의무를 대폭 완화한다. 공모예외리츠는 일반투자자가 참여하지 않기 때문에 상장·공모리츠와 같은 보고·공시 규제가 필요없다. 이에 개정안은 공모예외리츠는 투자설명서·투자보고서를 제출하고, 금융사고나 부실채권의 발생 공시만 하도록 한다.

 

* 공모예외리츠는 연기금 등이 50% 이상 출자하거나, 총자산의 70% 이상이 임대주택으로 구성한 리츠를 말한다(부동산투자회사법 제14조의8제3항)

 

그 밖에 리츠가 경영 제반여건을 고려하여 공모의무 이행시기를 결정할 수 있도록 리츠의 공모의무 이행기한도 2년에서 3년으로 확대한다.

 

이번「부동산투자회사법」개정안은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 기존 운영 중인 리츠도 개정안의 요건에 부합하는 경우 프로젝트 리츠로 전환할 수 있도록 관련 부칙도 마련하였다.

 

3.「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」: 유효기간 연장

｢전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣(이하 「전세사기 특별법」) 개정으로 법 유효기간이 기존 ’25년 5월 31일에서 ’27년 5월 31일로 2년 연장되었다.

 

이에, 임차인은 유효기간 만료 시점인 ’27년 5월 31일 이전까지 특별법에 따른 피해자 결정 신청이 가능하며, 피해자로 결정된 임차인은 주거, 금융, 경‧공매 특례 등 다방면의 지원을 받을 수 있다.

 

특히, 대규모 전세사기 발생 시기인 ’22년 말~’23년 초 이전에 임대차 계약을 체결했으나, 묵시적 계약 갱신 및 계약갱신권 청구 등으로 인해 계약을 연장하여 임대인의 사기 의도 인지가 어려운 임차인도 특별법에 따른 구제가 가능할 것으로 기대된다.

 

다만, ’25년 6월 1일 이후에 최초로 임대차 계약을 체결하는 임차인은 법 적용에서 제외되므로, 계약 체결 시 등기사항증명서 상 권리관계를 확인하는 등 보다 세심한 주의를 기울일 필요가 있다.

 

개정안은 국무회의 심의를 거쳐 공포한 날부터 시행한다.

 

국토교통부는 앞으로도 피해자 단체 등과 협의하여 피해자 지원 및 전세사기 예방과 관련된 제도 개선 방안을 검토해 나갈 계획이다.

 

4.「지하안전관리에 관한 특별법」: 지반침하 발생 우려지역에 대한 국토부의 현장조사 권한 신설

｢지하안전관리에 관한 특별법｣ (이하「지하안전법」) 개정으로 국토교통부는 지반침하가 발생할 우려가 있는 지역에 대하여 직권으로 현장조사를 실시할 수 있게 되었다.

 

그동안, 지자체가 관할 구역에 있는 지하시설물 및 주변 지반에 대한 현장조사를 실시하고 있었으나, 법 개정을 통해 국토교통부가 지반침하 위험지역에 대한 자체 현장조사 권한을 보유하게 됨에 따라 지반침하 예방체계가 강화될 것으로 기대된다.

 

앞으로 국토교통부는 지방국토관리청, 국토안전관리원 등과 위험구간을 선별하여 합동으로 지반탐사를 실시할 계획이다.

 

개정안은 신속한 지반탐사가 가능하도록 공포한 날부터 시행한다.

 

국토교통부는 안정적인 지반탐사를 수행할 수 있도록 하위법령 마련 등 제도개선을 차질 없이 추진해 나갈 계획이다.

 

5.「항공안전법」: 항공안전의 날 시행 근거 마련, 전문항공교통관제사 자격도입 등 제도 강화

「항공안전법」개정안은 지난해 제주항공 여객기 참사가 발생한 12월 29일을 ‘항공안전의 날’로 지정하고, 항공교통관제사 전문성 강화를 위한 관제사 자격제도 전반을 개선하는 내용을 담고 있다.

 

➊ ‘항공안전의 날’ 지정

매년 12월 29일을 법정 기념일인 ‘항공안전의 날’로 지정하여 관련 행사를 실시*하도록 하였다.

 

* 공포 3개월 후부터 시행 예정, 올해 12월 29일부터 항공안전의 날 운영

 

12.29 여객기 참사 희생자를 추모하고, 항공 안전에 대한 경각심과 사회적 관심을 제고하여, 성숙한 항공안전 문화를 확산시키는 중요한 계기가 될 것으로 보고 있다.

 

❷ 전문항공교통관제사 자격도입 등 제도 강화

항공교통 이용자의 안전을 책임지는 항공교통관제사의 전문성 제고를 위해 관제적성검사를 도입하고, 현업 관제시설에서 항공교통관제 업무를 수행하는 자에 대해 전문항공교통관제사 자격을 취득하고 직무기량을 유지하도록 하는 등 자격관리 제도를 강화*하였다.

 

이번 현업 관제사의 자격관리 제도 강화를 통해 항공교통 전반의 안전과 효율성이 향상될 것으로 기대한다.

 

 * 개정된 법률은 공포 6개월 후부터 시행 예정이며, 제도 준비기간 등이 필요한 관제적성검사는 공포 3년 후부터 시행 예정