[한국방송/박기문기자] 국토교통부는 지난 15일 발표한 주택시장 안정화 대책으로 서울과 경기 등 12개 지역이 투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 부동산 불법행위를 집중 조사할 계획이라고 26일 밝혔다.

이에 앞서 서울지역 지난 3~4월 신고분에 대해 조사한 결과, 편법증여, 대출자금 용도 외 유용, 거짓신고 등 위법이 의심되는 317건의 거래를 적발했고, 지난해 1월부터 올해 2월까지 특수관계인 간 직거래 기획조사로 위법의심 거래 264건도 적발했다.

서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지. 2025.10.19. (ⓒ뉴스1)

◆서울·경기 등 부동산시장 기획조사 확대

국토부는 현재 서울을 중심으로 실시하고 있는 부동산 기획조사와 현장점검을 9~10월 부동산 거래 조사부터 서울 전체 및 경기 12개 지역과 규제지역 지정으로 풍선효과가 우려되는 화성동탄과 구리 등까지 대상을 확대해 추진할 계획이다.

이는 토지거래허가구역을 확대하고 대출규제 강화 등 시장 안정 대책을 본격 시행함에 따라 토지거래허가 위반이나 편법 대출·증여 등 시장질서를 교란하는 이상거래가 확대될 우려에 대비하기 위한 조치다.

국토부는 향후 기획조사와 현장점검 확대로 토지거래허가 관련 의무 위반과 편법 자금조달 등을 중점 점검할 예정이다.

먼저, 토지거래허가 관련 의무 위반을 점검한다.

토지거래허가구역 내 주택거래 허가를 받으려면 허가일로부터 4개월 이내 입주해 주택취득 뒤 2년 동안 실거주할 수 있음을 허가신청서와 토지이용계획 등을 제출해 소명해야 한다.

이에 따라 토지거래허가구역 지정 이후 거래 계약을 체결했으나 토지거래허가를 회피하기 위한 계약일 등의 허위신고 여부를 점검하고 실거주 의무 이행 여부 현장점검도 실시할 계획이다.

이어서, 법인자금 활용 등 편법 자금조달을 집중 점검한다.

대출규제 회피를 위해 법인 자금을 활용하거나, 부모로부터 편법으로 증여받아 주택을 매수하는 등 편법 자금조달로 시장을 교란하는 행위를 중점 점검할 예정이다.

이를 위해 금융기관 대출, 특수관계인 간 차입금 등 자금조달계획서 기재항목과 증빙자료를 확인하고 자금조달 과정의 탈·불법 의심 정황이 발견되면 기획조사 대상에 포함해 별도의 소명자료를 요청해 철저히 검증할 계획이다.

국토부는 자금조달계획서 상의 기재정보를 더욱 세분하는 제도개선을 추진해 면밀하게 자금조달계획서를 검증한다.

금융위원회와 금감감독원은 모든 금융권의 사업자대출의 용도 외 유용 실태 조사와 대출규제 위반·우회사례 등에 대한 점검을 이어나간다.

위규행위 적발 땐 대출금액을 즉시 회수하고 일정기간 신규 대출을 금지하는 등 엄정하게 대응하고, 우회대출 통로로 언급된 온라인투자연계금융업과 대부업권 등에 대해서도 풍선효과와 우회사례가 없는지 계속 모니터링한다.

국세청은 토지거래허가구역 신규 지정지역과 규제에 따른 풍선효과가 나타나는 지역의 부동산 거래에 대해 거래동향과 탈세정보 수집 등 현장 모니터링을 한층 강화한다.

특히, 규제 시행 전·후 시장상황을 틈타 부모로부터 자금을 편법 지원받아 고가아파트를 취득하는 등 탈루행위가 있는지 중점 점검하고 탈루사실을 확인하면 엄정하게 조사할 예정이다.

◆서울지역 주택 이상거래 기획조사 결과

국토부는 지난 1월부터 서울지역 주택 이상거래에 대해 기획조사를 실시하고 있다.

3~4월 신고분에 대해 조사한 결과, 편법증여, 대출자금 용도 외 유용, 거짓신고 등 위법이 의심되는 317건의 거래(위법 의심행위 376건)를 적발했고, 5~6월 이상거래에 대해서도 다음 달 중 조사를 완료할 계획이다.

또한, 지난해 1월부터 올해 2월까지 특수관계인 간 직거래 기획조사로 위법의심 거래 264건을 적발했다.

서울 주택 이상거래 등과 관련 대표적인 위법의심사례를 보면 먼저, 매수인은 서울 ○○구에 있는 아파트를 54억 5000만 원에 매수하면서 본인이 주주로 있는 법인(특수관계인)으로부터 31억 7000만 원을 차입해 거래대금에 활용했으므로 특수관계인 차입금 과다로 국세청 통보 대상이다.

수도권 주택거래 불법행위 의심 주요사례 (특수관계인 차입금 과다(국세청 통보) 사례)(국토교통부 제공)

이어서, 매수인은 서울 ○○구에 있는 아파트를 42억 5000만 원에 매수하면서 금융기관으로부터 기업운전 자금 목적으로 23억 원의 대출을 받았으나 사업과 무관하게 대출금을 아파트 구입에 사용해 목적 외 대출금 유용에 해당해 금융위 통보 대상이다.

또한, 매수인은 서울 ○○구에 있는 아파트를 40억 원에 매수하면서 매도인(부모)을 임차인으로 하는 보증금 25억 원의 전세 계약을 체결해 편법 증여가 의심되므로 국세청 통보 대상이다.

이와 함께, 매수인은 경기도에 있는 아파트를 5억 8000만 원에 계약했다고 신고했으나, 실제 거래당사자 간 이체금액은 6억 3000만 원으로 다운계약이 의심되어 거래금액 거짓신고로 지자체 통보 대상이다.

국토부는 집값 담합과 집값 띄우기 등 시세교란, 인터넷 중개대상물 불법 표시·광고 등 부동산거래질서교란행위 전반에 대해 부동산 불법행위 통합 신고센터(www.budongsan24.kr)와 콜센터(1644-9782)에서 접수하고 있으며, 신고된 사례에 대해서는 지자체 등과 협력해 엄정 대응해 나갈 계획이다.

부동산 불법행위 통합신고센터 누리집.(국토부 제공)

김규철 국토부 주택토지실장은 "부동산시장 안정 기반이 흔들리지 않도록 허위신고·편법거래 등 불법행위를 철저히 차단할 계획이며 불법행위를 적발하면 관계기관과 공조해 무관용 원칙으로 엄정히 대응하겠다"고 밝혔다.

문의: 국토교통부 부동산소비자보호기획단(044-201-3596), 토지정책과(044-201-3402), 금융위원회 거시금융팀(02-2100-1696), 국세청 자산과세국 부동산납세과(044-204-3417), 한국부동산원 시장관리처(053-663-8610, 8551), 금융감독원 은행감독국(02-3145-8040)